某楼盘项目市场定位报告.doc

该文档是针对“某楼盘项目”的市场定位报告，主要涵盖了地块篇、环境篇以及初步的成本测算和项目问题分析。以下是对这些内容的详细解读： **地块篇：** 该楼盘位于甘井子区南林街，靠近郭家街仓库，属于机场新区的商业金融区。地块占地3.1万平方米，容积率为2.3，规划有6栋板式小高层，其中二层为裙楼公建。地块形状为不规则梯形，东西向较长，地势平坦，周围有八一新居小区、军用厂房、南林街和西部大通道。产权性质为综合用地，其中4栋住宅楼产权70年，2栋商住楼的公建部分产权40年，住宅部分同样是70年产权。 **环境篇：** 该区域在城市规划中具有重要地位，随着“西拓北进”政策的实施，机场新区将成为未来城市副中心，预计将吸引大量人口。该区域分为公共设施区、产业区、居住区和生态旅游区，预示着巨大的发展潜力。作为机场新区的商业金融区，此地块将受益于区域的快速发展，公共配套设施的完善和人口流入，从而提升区域价值和房产增值空间。 **市场篇：** 目前，该区域缺乏大型商业设施，如超市、商场和菜市场，但已有郭家街小学和机场宾馆等基本生活和公共服务设施。目标客户群体主要是城市中等收入和工薪阶层，机场工作人员，军属及退休老干部，以及周边村落迁移的居民。 **项目成本测算：** 开发成本主要包括土地出让金、地价、建安费、配套费、政府交费、绿化费、监理费、规划设计费、电增容费和不可预见费等。销售费用包括销售税金、广告费/销售佣金和管理费用/财务费用。根据计算，住宅的最低平均销售价格应为4538元/平方米，而区域平均销售价为4200元/平方米。因此，项目需要通过创新产品设计来提高销售价格并确保项目的盈利。 **主要问题：** 1. 公建部分的销售可能面临挑战，建议用住宅销售来覆盖总投资成本，公建则作为利润来源。 2. 4#、6#楼产权为商业性质且朝向不佳，需要设计合适的产品以保证销售。 综上，该项目需考虑如何利用城市空间布局的变化和机场新区的发展优势，通过提升地块价值，设计符合市场需求的产品，同时解决公建销售和特定楼宇的定位问题，以实现项目的成功市场定位和经济效益。