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[案例]2008年10月重庆楼市月度分析报告[策划&调研].doc
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[案例]2008年10月重庆楼市月度分析报告[策划&调研].doc
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一、交通
(一)市内交通
1、五里店两座立交桥连通江北嘴
江北区两大重要立交——江洲立交、江北城立交已正式开建,这两座立交桥预计于明年 4 月
通车,并与正在扩建的五里店立交、对山立交等,形成一个大型“立交群”。
江北城立交、江洲立交两座立交,都位于五里店片区,是江北嘴中央商务区的重要配套交通
工程,将打通进入江北嘴的通道。两个立交桥将通过上跨桥相连,并与江北嘴内部的道路系
统实现方便的互通。
2、鱼洞长江大桥预计年底通车
鱼洞长江大桥,起于大渡口庹家坳与陈庹路的终点连接处,终点在巴南区渝南大道,全长约
10.5 公里。建成通车后,大渡口和巴南往来时间只要 10 分钟左右。
目前,鱼洞长江大桥的南北引道工程已完成 90%。预计到年底,鱼洞长江大桥将竣工通车。
3、巫山机场“十二五”开建
重庆市发改委负责人表示,巫山支线机场,可能在“十二五”期间开工建设,巫山机场为支线
旅游机场。今后,可以和张家界、九寨沟等旅游机场实现互相通航。
按重庆规划,民用机场格局为“一大两小一支线”。如支线机场选址巫山,重庆民用机场将形
成如下格局:重庆江北国际机场(“一大”)、万州五桥机场和黔江舟白机场(“两小”)、巫山
机场(“一支线”)。有关部门目前基本同意巫山支线机场选址,但未公布具体位置。
4、渝宜高速到奉节有望明年底通车
28 日,来自奉节县 XXXX 的消息称,原定 2010 年 6 月底开通的渝宜高速路万州至奉节段可
能提前,预计明年底初通。届时,重庆主城、贵州和四川等周边地区可望实现周末快游三峡。
杭州至兰州高速公路为国家规划建设的重点公路之一,渝宜高速是杭兰高速的支线,经巫山、
奉节、云阳接已建成的万梁高速路,总里程 206 公里,投资 160 亿元。云阳到万州段将于 11 月
通车,奉节到云阳段预计明年底可实现初通,目前奉节到巫山 50 多公里高速路已完成 82%的
路基建设。此外,目前奉节到巫溪有 80 多公里,汽车需要行驶 3 个多小时,正在建设的 45 公里
长的奉巫高速,将把这段车程缩短至半小时。
奉节的高速路通车后,重庆主城到奉节的车程将由现在的 7 个多小时缩短到 4 小时。届时,人
们可以自驾车到奉节后,乘上 70 公里/小时的水上快巴直游长江三峡的精华段,整个行程只需
两天时间就可往返,从线路延伸来看,即使贵州、四川的游客也可到三峡度周末。
此外,国家相关部门正在考虑建设由北往南穿越三峡库区的一条新铁路线。
(二)城际交通
5、渝昆铁路纳入规划,三小时到昆明
重庆市发改委有关负责人表示,渝昆铁路已纳入国家中长期铁路规划,铁道部和云南省
XXXX9 月 21 日在北京签署会议纪要,拟规划建设昆明至重庆铁路客运专线。现在,从重
庆坐火车到北京,坐最快的 T10 次列车到北京也需 23 小时,但是渝昆铁路建成后,从重庆
到昆明仅需 3 小时。
6、坐火车去周边 6 省城争取 4 小时抵达
重庆市发改委有关负责人表示,按现在重庆的想法,未来通过铁路抵达周边 6 省城,时间在
4 小时内。到成都已没什么问题,现在通过渝遂铁路到成都,实际运行时间大约 3.5 小时。
该负责人说,4 小时铁路抵达周边省城,武汉、贵阳这两个省城也没问题。一旦渝昆铁路建
成,4 小时到昆明完全没问题。市发改委负责人说,铁路 4 小时到长沙,可借助渝怀线。但
是要实现重庆与西安间的铁路“4 小时通达”,目前还有问题。不过,重庆正在争取国家有关
部门的支持。
二、城市规划与建设
(一)主城区
1、我市将建北部内陆开放示范区
重庆市规划局表示,我市将建北部内陆开放示范区,重点规划机场以北木耳地区、北碚水土
地区、东部石船地区和西部 XXXX 城以南地区,共 4 个主要拓展区。
目前我市正制定重庆北部内陆开放示范区概念规划,一方面会扶持适合重庆本地的研发型产
业企业,另一方面,也将用开放的政策吸引高级人才、世界 500 强落户。
根据规划的初步思路,重庆北部内陆开放示范区,将主要以北部国际机场、东部港口、西部
铁路枢纽站等对外交通资源为依托,重点规划 4 个主要拓展区。这 4 个拓展区将重点打造空
港盏济发展区、重装产业区、高科技产业及物流区,调整都市区产业结构,带动周边服务业
发展。
2、大坪与化龙桥之间将建山城步道
山城步道是我市立体交通一大特色,可让地势高差较大的上下片区便捷相连。市规划局表示,
大坪和化龙桥片区之间,就是这种地势高差较大的地形,目前已规划了一条山城步道,方便
市民出行。
3、江北五年投资 30 亿造林
江北区 XXXX 宣称将在铜锣山和明月山江北段通过种树、换树种方式提高森林质量,并新建
步道为市民提供亲近森林的途径。此外,北滨路和海洋公园都将成为绿化新景观。
预计今后 5 年全区将投资 30 亿实施城市森林、绿色长廊、苗圃基地三大工程。重点打造洪
恩寺、铁山坪两大森林公园,在北滨路、金源路等路段,栽种桂花、香樟、银杏等不同树种。
4、观音桥步行街扩 2 倍,欧式一条街攻餐饮休闲
江北区观音桥打造全国一流品牌商圈,步行街是其中重要环节之一。为此,观音桥商圈将再
次升级,除了将投入巨资对交通、灯饰工程进行打造外,还将最终形成三条步行街格局。”
观音桥远东百货至天天渔港的步行街延伸段、以及小苑路口到朗晴广场(在建,原老干中心
附近)400 米长的步行街将在春节前开街,并且最快在两年时间内步行街将从天天鱼港往东
将延伸至洋河东路,欧式一条街将变身餐饮休闲一条街。
5、渝北区将打通 30 条断头路
渝北区是我市道路和城市格局变化最快的区域,楼盘的不断开发让该区出现了不少断头路,而
一些小区配套路也因太窄和路况不佳而“不配套”。对此,渝北区建委近日制定了详细规划,
拟投资 3.1 亿元,打通 30 条断头路,改造小区道路,让渝北的路网更加畅通。
这些断头路主要分布在龙溪片区和两路片区。目前正在实施的最大断头路项目是嘉华大桥北
引道道路,这条路位于龙山街道综合建材市场,起于龙脊路东段,向西延伸,接在建的嘉华大桥
北引道,终点在即将建设的柏树堡立交。这条道路是车辆从渝中区进入渝北区的重要通道,可
缓解现在车辆在蚂蟥梁立交积压的堵车现象。
渝北区目前正在打通的断头路包括:盘溪六支路东段,这是龙山街道旁,连接天竺路南段至盘
溪路西段的道路;龙脊西路延伸段,该路是为了让祥福小景生活小区和龙脊西路自然接顺;
冉家坝广场南一路,位于龙山街道冉家坝广场南侧,是这里的第一条主要道路,将有效改善该
片区的交通条件;银桦支路,打通银桦路和余松路之间的连接。
近期,将要实施打通的断头道路包括:龙脊支路,接通龙脊路和红石路;龙华支路,该道路可以
让车辆直接从松牌路进出长安锦绣城和北城国际小区;御景路,位于龙塔街道,接顺快速路渝
鲁大道与小区道路;双凤桥支路,改善金易花园小区居民出行。
列入改造计划的还有:龙头寺道路,这条路将结合规划中的一所 XXXX 一起建设,与这条道路
同时建设的还有葛兰素路;紫康路,也就是佳华世纪新城到天骄俊园的道路,围墙围掉了一半
的道路,而且路中间还有电线杆;佳园路,打通红叶路和新溉路的连接。此外,还有康园路、天
竺路北部支路、天邻风景路、天江鼎城路等道路都在规划建设中。
6、大渡口打造公园之城
大渡口的目标是使全区形成一座公园之城。“两带”即两个绿化带,即长江绿化带、中梁山绿
化带;“七个长廊”指的是陈庹路、中坝路、滨江路、上界高速路建设道路绿廊,沿伏牛溪、
跳磴河两岸建设河流绿廊,沿重钢山体建设生态文化绿廊;“二十园”是双山公园、白居寺公
园、中华美德公园、中梁山森林公园等 20 个公园。
7、北碚 16.5 亿元建城市森林
北碚区 XXXX 计划 10 年内新造林 16 万亩,改造低效林 24 万亩。到 2017 年,全区森林覆盖率
将超过 46%,城市建城区绿化覆盖率达到 48%,道路水系绿化率达 90%以上,建成森林环城、
林水相依的森林城市。
其中老城区以法国梧桐、小叶榕为主。新城则结合竹海生态城建设,渝武高速至金刀峡一线
将建成旅游观光大道。正在建设的中环线,主栽常绿、落叶、彩色树种。北碚城区到缙云山
一线,主栽红枫香等彩叶树种。
8、西部新城规划三条交通走廊
我市拟打造“西部新城”,包括九龙坡区、沙坪坝区、江津区、璧山县部分区域。市规划局表
示,“西部新城”共规划有三条交通走廊,促进该片区的发展。
根据我市初步拟定的《一小时经济圈西部新城协调发展规划》,“西部新城”包括“三区一县”
部分区域,分别为沙坪坝区西部八镇、九龙坡区西部九镇,以及江津区、璧山县等部分地块,
面积约 1565 平方公里。在西部新城南北向带状区域内,共规划 3 条交通走廊。其中,在“华
福大道终点-走马镇的外环高速公路立交桥-曾家外环高速公路收费站-XXXX 城”这条走廊
上,已规划了一条主干道,并计划向南延伸至铜罐驿,向北延伸至北碚,其中在 XXXX 城
区域内的部分路段(虎曾路)已建成通车。另两条,则是一条快速路和轨道交通七号线。
(二)区县
9、江津投资 15 亿打造主城后花园
江津区林业局人士近日表示,未来 10 年,江津“森林工程”还将投资 15.2 亿元,打造主城区
的“后花园”。
距江津城区 80 多公里的四面山,风景优美,空气清新怡人,是国家 AAAA 级风景名胜区,
也是江津最大的“肺叶”。此外,江津还有滚子坪、云雾坪和临峰山 3 个省级森林公园。该区
将打造“一江两岸”绿化带,其中将增加两个城区森林公园。四面山、3 大省级森林公园、两
大城区森林公园一起,6 个森林公园将构成江津的森林绿化系统,成为主城区的“后花园”。
此外,江津的绿化还将结合经济林种植,如花椒、中药材等,江津还是“中国花椒之乡”。
到 2017 年,江津林业总产值可望达 30 亿元。
10、永川 21 亿打造城东新城
由于成渝高速路永川新出口已正式通车,永川 XXXX 决定,在三年时间内,将投资 21 亿,
把连接此出口的永川城市东部拓展区,建设成为一个占地 6.27 平方公里,拥有 10 万人口的永
川新城。
永川新站去年 11 月动工,总投资 3.76 亿元,收费口由原永川站的 6 个增加到了 12 个,位
置由原来的开发区迁建到了永川瓦子铺,它的建成是永川城市空间拓展的重要基础设施,它
的建成将进一步优化永川交通条件,促进主城环境提升。
11、铜梁建 100 个“绿色村庄”
铜梁县将投资 14 亿打造我市主城区旁边最大的“森林公园”、“森林氧吧”,建 100 个绿色村庄,
供主城区市民休闲度假。这是我市倡导“森林工程”后率先启动的第一个区县。
三、供需
(一)全国
1、9 月份 70 个大中城市房价同比上涨 3.5%
据国家发改委和国家统计局 22 日发布的数据,9 月份,全国 70 个大中城市房屋销售价同比
上涨 3.5%,涨幅比 8 月低 1.8 个百分点;环比下降 0.1%。
2、全国空置商品房创最高纪录
中国房地产业协会副会长朱中一 17 日在杭州出席浙江省房地产高峰论坛时表示,截至 8 月
底,全国商品房空置面积已经创纪录地达到了 1.3 亿平方米。
朱中一说,今年以来,浓厚的观望氛围让我国商品房销售面积持续下降。2-8 月,同比下降的幅
度分别为 3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%和 14.9%。下降的省区市由 1-7 月的 17
个,增加到 1-8 月的 20 个。1-8 月,北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达
省市的商品住宅成交量下降都在 20%以上。其中北京、上海、浙江的同比下降分别为
55.5%、38.5%和 32.5%。
朱中一表示,今年下半年以来,除少数起步较晚的地区仍然保持稳定外,中国大部分地区房地
产市场已先后步入调整与转型期。而在美国次贷危机,国内宏观经济步入调整期等因素影响
下,中国房地产市场呈现出较快下行趋势,市场信心明显不足,市场不确定性增加,稳定房地产
市场的压力陡增。
对于当前楼市出现的调整行为,朱中一说:“从房地产市场本身规律来分析,一些地方经过十几
年快速发展后,自身也进入了调整期。同时过高的房价在超出购房者的承受能力后,必然使购
房者观望,有泡沫的地方迟早要挤掉泡沫。”
3、深圳闲置土地 14 平方公里
满堂红深圳 XXXX 总经理何国辉说,今年深圳共拍了 28 块土地,其中 8 块土地流拍,这在
之前是很难想象的。他说,开发商拿地的时间,集中在去年和前年。不过,在国家宏观调控
和市场急剧下调的情况下,开发商的日子越来越难过,甚至有部分开发商开始转让手中的土
地,有的开发商的土地已开工建设了,但由于资金链断裂,无力继续开发,只好一起叫卖。
这些开发商尽管是亏本叫卖,但属于无奈之举,不卖则亏得更厉害。
在这种背景下,深圳地产开发的步伐明显减缓。据深圳市国土房管局的消息说,目前,他们
清理已批未建土地 735 宗,总面积达 18.98 平方公里,已确认的闲置土地 546 宗,面积达
13.77 平方公里,为此他们追缴的闲置土地费就近亿元。
4、杭州房地产市场陷入僵局,九月成交量同期减半
浙江中原分析报告说,在他们看来,杭州楼市已陷入僵局,万科率先降价,跟进者少,双方
已形成拉锯战之势。在十一假日 7 天时间里,杭州商品房总的预定量 129 套,成交 189 套,
非常低迷。去年 9 月份杭州商品房成交是 3632 套,而今年 9 月份的成交只有 1584 套,不到
去年的一半,惨淡收场。
同时,杭州二手房也处于胶着状态,挂牌价轻微下滑,表明买卖双方均在观望。浙江中原分
析,从目前看来,浙江很多开发商仍然坚挺不肯实降,似乎很多还没有受资金链吃紧的影响,
预期杭州楼市这一轮僵持将一直持续到年底。
5、武汉九月楼市量价齐跌,最大降幅达 3000 元
来自武汉规模最大的房地产专业网站亿房网的统计数据显示,全市主城区在售楼盘 421 个,
成交均价为 5739.86 元/平方米,比上月下跌 127.56 元/平方米,跌幅为 2.17%,与去年同期
相比,涨幅达 18.66%;月销售总套数为 2318 套,比上月减少 623 套,降幅为 21.18%,同
比减少 77.49%。
尽管距离武汉秋季住房交易会还有一周时间,但在武汉的光谷、南湖地区,这样的楼盘促销
广告已经“遍地开花”。业内人士说,像这样大规模地促销,在近五年来的武汉房地产交易市
场还是第一次。“除了市中心和江景房以外,大部分区域的商品住宅成交均价都有下降。”亿
房网资深房产分析师明晶晶介绍,通过对比今年前半年和去年同期武汉市各片区商品住宅成
交均价可以看出,比起高峰时期的价格,有的楼盘已经跌了 3000 元左右。
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