21春东财《物业管理X》单元作业三参考答案.docx

物业管理是房地产领域的重要组成部分，涉及新建商品住宅项目中的多个关键环节。在这些环节中，管理规约、前期物业管理服务协议以及物业企业的各项职责是主要内容。 管理规约的制定主体是在新建商品住宅项目中，通常由业主大会来确定。这涉及到业主的权益和小区的日常管理规定，业主大会具有决策权。而租户迁入和迁出时，物业企业应当进行租户资格审查，确保租户符合入住条件，并核查物业状况，以维护小区的整体环境和设施完好。 收益性物业的现金流项目中，潜在毛收入是最大的，其次是有效毛收入，接着是总经营收入，数额最小的是净经营收入。这是因为在计算过程中，各种运营成本和空置损失会被逐渐扣除。 在新建商品住宅项目中，前期物业管理服务协议通常由开发企业和购房人签订，而前期物业服务合同则是在业主大会与物业企业之间签订。物业企业在物业管理区域内遇到火灾等紧急情况时，应积极组织扑救并同时报火警，以确保人员安全和财产损失最小化。 房屋维修中，经过综合维修后的房屋需恢复到原有完损等级，确保房屋居住安全。对于普通商品住宅小区，物业企业的经费主要来源于定期收取的物业费。前期物业服务合同与前期物业管理服务协议通常同时签订，两者内容基本一致，且前期物业管理服务协议需与新建商品住宅买卖合同同步签订。 物业共用部位、设施设备的大修、更新改造费用应从住宅专项维修资金中列支，这部分资金属于全体业主共有。在新建商品住宅项目中，前期物业服务合同的签订双方是开发企业和物业企业。 前期物业管理服务协议的特征包括与新建商品住宅买卖合同同步签订，不同购房人的协议内容相同，且协议不由购房人主导制定。管理规约和临时管理规约的主要区别在于生效时间、制定主体、业主确认方式和规范对象的不同。 物业企业通常会外包那些需求明确、专业技术性强、缺乏竞争优势或成本较低的业务。如果业主违反管理规约，可采取缴纳违约金、停止侵害或赔偿损失的方式处理。住宅小区内的消防管理工作应遵循“预防为主，防消结合”的原则。 在物业管理实践中，外包业务的质量最终由物业企业负责；租赁登记虽非合同成立的必要条件，但对合同效力有影响；小区内的安全保卫工作虽非物业服务企业的法定职责，但企业应积极参与；业主交存的住宅专项维修资金属于全体业主共有，绿化管理应兼顾集中和重点布置的原则。以上知识点涵盖了物业管理中的法规、服务、责任和财务管理等多个方面。