【免费】房地产行业1~4月月报：投资维持高位，销售延续热度、但分化加剧-0515-华创证券-14页.pdf资源-CSDN文库

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证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号未经许可，禁止转载

证券研究报告

房地产 1-4 月月报

推荐（维持）

投资维持高位，销售延续热度、但分化加剧

投资方面，1-4 月开发投资增速微幅走高至+11.9%，估算土地购置费同比仍维持在

30-40%高位、并较上月略有回升，施工面积同比进一步上行至+8.8%，表明投资

高位主要依然依靠土地购置费，但施工投资贡献度提升、推动投资含金量提升；新

开工增速进一步提升至+13.1%，不过单月同比高位回落至+15.5%，短期而言，资

金大幅改善将推动新开工维持高位、进而推升施工增速，中期来看，18Q3-18Q4

拿地快速转负将传递到新开工在 19Q3 出现明显放缓甚至转负，但全年新开工同比

或将好于-4%预期；竣工增速降幅进一步收窄至-10.3%，其中住宅降幅收窄明显、

商办降幅进一步扩大，预计后续将继续结构性改善；土地成交面积和金额继续走弱，

地方政府土地财政压力依然存在，但溢价率上行，一二线城市土地市场结构性回暖

明显。销售方面，1-4 月商品房销售面积同比改善至-0.3%，其中 4 月单月同比为

+1.3%、维持 3 月热度，其中东部改善明显、中西部放缓、东北走差，考虑到高基

数月来临、政策放松斜率放缓、以及棚改下降逐步负面影响，预计 Q2 销售或将小

幅下探，但全年销售面积同比或将好于-5%预期。资金方面，资金来源持续改善，

单月同比创 17 年 2 季度以来新高，其中销售回款改善尤为明显。我们认为，在房

地产结构性回暖和贸易战等综合背景下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有

松有紧”的政策组合，2019H1 类似于 2012 年的 Beta 逻辑，2019H2 或更类似于

2017 年的 Alpha 逻辑，维持行业“总量偏弱、结构改善”判断，目前主流房企 19PE

估值仅 4-9 倍，NAV 折价 20-60%，维持行业推荐评级，维持推荐：1）一二线龙

头（受益一二线改善）：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地

控股；2）二线蓝筹（受益资金面改善）：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控

股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。

支撑评级要点

 投资持续高位，开工高位略降、施工走强、竣工降幅收窄，购地继续下滑

1-4 月房地产开发投资额同比+11.9%，较 1-3 月上升 0.1pct，其中，住宅同比

+16.8%，下降 0.5pct；商品房新开工面积 1-4 月同比+13.1%，上升 1.2pct，其

中，住宅同比+13.8%，上升 2.3pct；商品房竣工 1-4 月同比-10.3%，上升 0.5pct,

其中，住宅同比-7.5%，上升 0.6pct；商品房施工面积 1-4 月同比+8.8%，上升

0.6pct；土地购置面积同比-33.8%，下降 0.7pct。我们认为：开发投资进一步

走强，源于施工投资上行以及土地购置费的维持高位，预计后者约 30-40%；

开工同比高位略有放缓，维持开工先扬后抑判断、预计 Q3 开始走弱；竣工增

速低位略有收窄，其中住宅降幅收窄明显、商办降幅进一步扩大。土地购置面

积和土地成交价款继续走弱，但溢价率上行，土地市场结构性回暖明显。

 销售延续热度，东部改善明显、中西部放缓、东北走差，预计 Q2 小幅下探

1-4 月的商品房销售面积同比-0.3%，较 1-3 月+0.6pct；销售金额同比+8.1%，

上升 2.4pct。1-4 月销售热度延续，但结构出现了明显分化，其中东部改善明

显，显示出一二线持续回暖对其形成较强支撑；而中西部放缓、东北走差显示

出 19 年棚改减半负面效应或将开始逐渐显现。考虑到：1）5 月开始销售同比

进入高基数区域；2）棚改对三四线的负面冲击仍将持续；3）近期部分低库存

城市市场快速升温导致房价、地价均有上涨压力，部分热点政策有再次收紧预

期；预计 2 季度或将出现销售同比再次小幅下探。但同时基于一二线强托底、

城市圈战略下需求稳定释放、贸易战下调控政策稳定为先，在目前销售表现好

于预期下，预计全年销售同比或将好于年初-5%预期判断。

 资金来源进一步改善，支撑投资开竣工表现，其中销售回款改善尤为明显

1-4 月，资金来源同比+8.9%，较 1-3 月上升 2.9pct，其中 4 月单月同比+18.4%，

上升 5.3pct，资金来源持续改善，并创 17 年 2 季度以来新高，显示出货币宽

松影响持续。其中，1-4 月国内贷款同比+3.7%，较 1-3 月+1.1pct，源于银行资

金继续趋松；1-4 月自筹资金同比+5.3%，较 1-3 月+2.3pct，源于公司债、中票、

非标等融资渠道仍在改善中；1-4 月定金预收款、个人按揭贷款分别同比

+15.1%、+12.4%，分别+4.6pct、+3.0pct，主要源于 4 月销售市场继续向好，

前者更多源于首付比率较高的一二线持续回暖，后者更多源于部分城市限价放

松之下网签加速、按揭利率下行已有成效、银行放款速度有所加快。

 风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。

证券分析师：袁豪

电话：021-20572536

邮箱：yuanhao@hcyjs.com

执业编号：S0360516120001

联系人：鲁星泽

电话：021-20572575

邮箱：luxingze@hcyjs.com

占比%

股票家数(只)

129 3.57

总市值(亿元)

22,743.56 3.91

流通市值(亿元)

19,314.92 4.52

1M 6M 12M

绝对表现

-12.71 13.38 -6.06

相对表现

-4.1 -0.35 0.7

《房地产行业周报：4 月房企销售靓丽，土地市

场升温，政策有紧有松》

2019-05-05

《房地产行业 2018 年报及 2019 年一季报综述：

营收加速、业绩分化，预收款锁定创新高》

2019-05-06

《房地产行业周报：高基数下成交放缓，苏州局

部调控加码，国务院立法计划未提房地产税》

2019-05-12

-32%

-19%

-5%

18/05 18/07 18/09 18/11 19/01 19/03

2018-05-16～2019-05-14

沪深300 房地产

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相对指数表现

行业基本数据

华创证券研究所

行业研究

房地产

2019 年 05 月 15 日

20747610/36139/20190515 17:56

房地产 1-4 月月报

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3

图表目录

图表 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 .............................................................................................................. 4

图表 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 .............................................................................................................. 4

图表 3、分区域商品房开发投资累计同比 .............................................................................................................................. 4

图表 4、分区域商品房开发投资单月同比 .............................................................................................................................. 4

图表 5、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 ...................................................................................................... 5

图表 6、目前商办开发投资占比商品房开发投资为 28% ...................................................................................................... 5

图表 7、商品房新开工和施工面积同比 .................................................................................................................................. 5

图表 8、土地购置面积及土地成交价款累计同比 .................................................................................................................. 5

图表 9、商品房开发投资主要由土地购置费贡献 .................................................................................................................. 6

图表 10、施工相关投资由土地推动型转变为资金约束型 .................................................................................................... 6

图表 11、施工面积同比与建筑安装工程同比强相关 ............................................................................................................ 7

图表 12、施工投资同比与建筑安装工程同比强相关 ............................................................................................................ 7

图表 13、土地购置费同比与固定资产投资中其他费用同比强相关，显示土地购置费仍强 ............................................ 7

图表 14、自 2017 年以来，拿地领先于新开工 9 个月，预计后续新开工先扬后抑 .......................................................... 8

图表 15、全国一二线、三四线商品房销售面积同比 ............................................................................................................ 8

图表 16、15 城商品房成交/推盘比情况 .................................................................................................................................. 8

图表 17、全国及各区域销售面积同比增速 ............................................................................................................................ 9

图表 18、全国及各区域销售金额同比增速 ............................................................................................................................ 9

图表 19、50 家主流房企销售与全国销售的对比 ................................................................................................................... 9

图表 20、50 家主流房企销售与 45 城销售的对比 ................................................................................................................. 9

图表 21、商品房待售面积及同比增速 .................................................................................................................................. 10

图表 22、各资金来源同比增长率 .......................................................................................................................................... 11

图表 23、销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系 ...................................................................................................... 11

20747610/36139/20190515 17:56