房地产行业土地观察系列报告（二）：价高者得的土地愿景，论主要矛盾的转移-0703-国泰君安-15页.pdf
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[Table_MainInfo]
[Table_Title]
2019.07.03
价高者得的土地愿景，论主要矛盾的转移
——土地观察系列报告（二）
谢皓宇（分析师） 白淑媛（分析师） 卜文凯（分析师）
010-59312829 021-38675923 010-59312756
xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com buwenkai@gtjas.com
证书编号
S0880518010002 S0880518010004 S0880517080005
本报告导读：
价高者得是目前拿地的主要方式，由于土地是从货币派生到信用的载体，使得它也是
推高地价的主要矛盾，单纯增加供地或者调整供地结构的方式较难控制土地市场。
摘要：
[Table_Summary]
在 2018 年 11 月份发布的《土地观察（一）》中，给出了二次探底的
结论，认为拿地负增长会持续一段时间，但 Q4 会是增速底部。回顾
当时一些核心结论：1）广义去库存，2018 年前 11 月 300 城住宅用
地成交建面为 6.8 亿方，前 10 月份住宅销售面积为 11.5 亿平方米，
广义去库存的逻辑成立；2）用金融的角度认为土地市场会经历较长
的负增长，但 2018 年 Q4 会二次探底结束，并在 2019 年逐步回升。
回到当前，我们认为土地市场的矛盾，需要从供给量变化到制度变
化。人才引进需要消耗大量资金，无论是人才的自主流动、还是类似
于深圳的税收补贴，对于地方财政都是较大的考验。平衡财政收入和
金融化的房地产，需要从土地供给量转换到供给制度的改革上。《用
金融，重塑地产周期》报告里详细讨论过，在前端融资背景下，政府
出让土地等同于派生货币，且一定会导致价格上行，这种看似增加供
给的做法不能很好的解决以消费品定位的居住属性的供需矛盾。因
此，单纯增加供地来缓解用地压力，反而会导致地王出现引发新一轮
的价格上涨，改变的也就是需要进入到制度变化层面。
然而，在不改变地方政府考核的基础上，降低地方政府收入来达到调
控目的的供地手段都不可持续，例如配建租赁房等方式，用商业、或
者产业的方式效果更好。历史上，以保障房配建等进行调控的方式，
持续性都较弱，原因主要是 2 个：1）后期较难管理，且会存在寻租
空间；2）地方政府收益下降，且开发商也较难处置。在十九大报告
中明确的以土地、财税、金融为主的长效机制改革手段之外，形成多
层次的住房供给体系主要是为了满足不同层次的需求。因此，从改革
的角度来看，供给侧的长效机制改革，显得尤为重要。
用时间换空间，以非住宅房产税+企业所得税的双重税收，可以让政
府收入超过卖纯住宅用地，也能够增加适宜居住的城市软实力，因此
更加持续，我们判断 2019 年土地市场将持续向上。无论老制度下的
前融在 2019 年有放开，还是新制度下的产业/商业配套出让，都会让
2019 年土地市场持续向上，一定程度上，会体现为以新开工、销售
为主的宏观数据略有下降，但本质是供给端的有意控制。土地作为房
地产之母、再有房地产为周期之母，确立周期的上行。我们推荐一二
线和都市圈布局公司，包括金地集团、万科 A、华夏幸福、蓝光发展、
荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国、
中国金茂、易居企业控股、龙湖集团，受益中骏集团控股等公司。
风险提示：影子银行政策再次转向。
[Table_Invest]
评级： 增持
上次评级： 增持
[Table_subIndustry]
细分行业评级
[Table_Report]
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